◈ 주택담보대출이란 ?
- 주택담보대출은 주택을 담보로 하여 돈을 빌리는 대출입니다.
주택담보 대출은 주택 구입, 주택 개보수, 주택 상환, 주택 임대 등 다양한 목적으로 사용될 수 있습니다.
주택 담보대출은 주택의 시세를 기준으로 대출 한도가 결정되며, 대출 기간은 10년,20년,30년 등 다양한 기간으로 선택할수 있습니다. 주택담보대출은 이자 부담이 있으므로, 대출을 받기 전에 이자율과 상환 계획을 신중하게 고려해야합니다.
주택담보 대출 관련 용어
- 담보물 : 주택담보대출의 담보로 제공되는 주택
- 대출 한도: 주택담보대출의 한도 금액
- 대출 기간: 주택담보 대출을 상환해야 하는 기간
- 이자율: 주택담보대출의 이자율
- 상환 방식: 주택담보대출을 상환하는 방식
- 중도상환 수수료: 주택담보대출을 중도 상환할 때 발생하는 수수료
주택담보대출을 받을때 고려해야하는 상황
- 자신의 신용등급
- 주택의 시세
- 대출 한도
- 대출 기간
- 이자율
- 상환방식
- 중도상환 수수료
◈ LTV, DTI,DSR 란?
LTV (주택담보인정비율)
LTV는 대출의 한도를 담보물의 시가로 나눈 비율입니다.
예를 들어, LTV가 70%라면, 담보물의 시가가 1억원일때 대출의 한도는 7000만원 입니다.
LTV는 금융감독원에서 규제하고 있으며, 지역과 신용등급에 따라 LTV가 다릅니다.
▷ LTV 를 낮게 유지하는 방법 ?
- 신용등급 높이기
- 주택의 시가를 높이기
- 대출 기간을 늘리기
- 중도 상환을 하지 않기
개인의 소득은 보지않고 담보 주택의 가치만으로 대출금이 산정됩니다.
여기서 말하는 시세, 즉 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액,국세청 기준시가 등 공신력이 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.
현행 비규제 지역은 70%이내이며, 생애 최초 주택 구매자에 한하여 80%까지 적용 받을 수 있습니다.
규제 지역의 경우 조정 대상 지역은 50~60%이내 투기과열 지역은 40~50%이내로 적용됩니다.
DTI(총 부채상환비율)
DTI(Debt-to-Income Ratio)는 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다.
예를 들어, DTI가 50%라면, 연소득이 1000만 원일 때 대출의 원리금 상환액은 500만 원입니다.
DTI가 높을수록 대출의 상환 부담이 높아집니다. 따라서 DTI를 낮게 유지하는 것이 유리합니다.
▷ DTI를 낮게 유지하는 방법 ?
- 대출을 줄입니다.
- 소득을 늘립니다.
- 대출 기간을 늘립니다.
- 대출의 종류를 변경합니다.
DTI는 대출을 받을 때 가장 중요한 요소 중 하나입니다. DTI가 낮을수록 대출을 받기가 쉽고, 대출 조건도 좋습니다.
돈을 빌리려는 사람의 소득대비 전체 금융부채의 원래금 상환액의 비율을 의미합니다.
DTI = (주택 대출 원리금 상환액+기타 대출이자 상환액)/연간소득
개인의 소득을 기준으로 하여 소득 대비로 소득이 높을수록 늘어나게 됩니다.
주택담보대출은 이자상환액만 반영하는 기타 대출과는 차이가 있는데, 원금과 이자 상환액을 함께 갚아나가야 하기 때문입니다.
DTI비율은 지역과 다주택자에 따라 다를수 있으니 대출을 받기 전 확인하고 진행하시면 됩니다.
DSR (총부채원리금 상환비율)
DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율을 말합니다. DSR은 연간 소득에서 총부채원리금상환액이 차지하는 비율을 나타냅니다. DSR이 높을수록 가계의 재정 부담이 커지게 되므로, 대출을 받을 때 DSR을 고려하는 것이 중요합니다.
DSR = (원리금상환액 + 이자상환액) / 연간소득
예를 들어, 연간소득이 1000만원이고, 원리금상환액이 300만원, 이자상환액이 200만원이라면, DSR은 50%가 됩니다.
DSR은 대출을 받을 때 신용평가에 중요한 지표로 사용됩니다. DSR이 높을수록 대출을 받기가 어려워지고, 대출 조건도 불리해집니다. 따라서 DSR을 낮추기 위해서는 다음과 같은 방법을 시도해 볼 수 있습니다.
- 대출을 줄입니다.
- 소득을 늘립니다.
- 대출 기간을 늘립니다.
- 대출의 종류를 변경합니다.
이는 DTI를 한 번 더 강화시킨 의미로 보시면 되는데요, 개인별로 정해진 제한 수준은 없으나 은행에서 평균 DSR수준을 관리하기 위해 대출 심사시 적극 고려 하는 기준이 되기도 합니다.
주택담보대출 연간 원리금 상환액 뿐만 아니라+기타 대출의 연간 원금 및 이자 상환액이 포함된 금액을 의미 합니다.
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DSR 부부 합산 기준
부부합산이 가능한 경우
DSR은 기본적으로 대출자 단위 대출규제이긴 하지만 대출 담보대출일 경우에만 부부의 연소득을 합산해서 대출을 신청할수있습니다. 배우자가 이미 주택담보대출을 가지고 있다면 소득 합산이 불가능합니다.
또한, 주택담보대출이 없다고 하더라도 무조건 부부합산 소득이 인정되지 않습니다.
부부 모두가 증빙소득이라면 다른 제한 없이 부부합산 소득이 가능합니다.
(증빙소득: 원천징수 영수증 등 공식 증빙서류로 입증할 수 있는 소득)
LTV,DTI,DSR은 투기지역,투기과열지구,조정 대상 지역, 무주택자 및 다주택자 여부, 주택 금액 등
세부적인 조건에 따라 그 적용 비율이 달라지니 적용시 해당 내용을 확인하시기 바랍니다.
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